5G时代，万物互联，信息爆炸。但同时也意味着我们很可能被信息裹挟，要披沙拣金，去寻觅，去挖掘，去辨识。基于此，深更协以积跬步至千里，积小流成江海的信念搭建更新智库，致力于发现并分享城市更新泛相关话题真正有深度的思考，有远见的卓识，以点滴之力践行“服务会员、献智政府、赋能行业”的初衷与使命。
王锐
深圳市安和城市更新投资运营有限公司副总经理
对于2024年，深圳市政府设定了明确的经济增长目标：GDP增长5.5%，固定资产投资增长10%，社会消费品零售总额增长7%，规模以上工业增加值增长5.5%。
众所周知，房地产是国民经济重要组成部分，房地产市场活跃度提升与庞大的上下游产业发展息息相关，从而对经济增长产生积极影响。但近年来房地产遭遇巨大冲击，经济增速放缓、人口结构变化等宏观因素对市场影响深远，房价下跌、预期不稳，让许多购房者对楼市失去信心，导致房地产市场持续遇冷。
2024年，政府出台各种支持政策，助力房地产市场平稳运行。如2024年政府工作报告中，将化解房地产行业风险列为政府工作任务之一，提出优化房地产政策，对不同所有制房企合理融资需求给予支持。此外，调整住房信贷政策，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，以进一步提升金融支持力度。这些政策能够对楼市产生刺激作用吗？我们拭目以待。至于深圳楼市如何缓解目前土地供给的结构性失衡？如何多快好省走出第一步？本人也从多年实操经验，提出一些参考建议。
01
有效利用空置物业
2024年3月26日，深圳市光明区住房和建设局官网宣布将宏发万悦山名庭7栋空置公配物业用于保障性住房业务服务。这一举措积极探索和实践了如何更好地利用现有闲置资源，促进经济发展。
据了解，目前各区公共物业管理部门手上有众多空置物业，分属于各政府机关单位物业。此类物业如果用于租赁，收入所得属于政府部门，其租金高低、收入来源、资金使用等均要面临相关审计风险，同时还要承担相应的维护、安全管理等责任，稳妥起见，众多政府机关选择关门了事，导致众多物业大量浪费。
2、5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；
而在当前房地产行情下，如果政府部门能够将空置公配物业充分利用，一方面可以减少公共资源浪费；另一方面，在后续房地产项目开发过程中，也可适当减少公配，为参与开发的企业适当减负。
而在国外，适应性再利用（adaptive reuse）作为一种特殊的再开发形式，推动了世界各地历史街区复兴，也将成为未来城市转型的重要发展类型。
1960-1980年代，荷兰曾兴起过一场名为“占屋行动”的社会运动。那个时候的年轻人由于买不起房，开始占用长期无主空屋、建筑物、废弃空地、旧军事营地等，作为自己的住处。占屋运动叫停以后，很多房产被政府收回并改造，不少成为了城市的公共活动中心甚至文化创意新地标。
据澎湃新闻《美国城市中心区存量写字楼的适应性再利用》报道，洛杉矶市曾于1999年批准《适应性再利用条例》（ARO），为市中心历史核心区的空置商业建筑向高档阁楼、共管公寓和酒店开发的全面转型铺平了道路。该条例颁布后十年，洛杉矶利用市中心长期空置的建筑开发出至少7300套住房。该条例对停车、消防和安全法规采取了比新开发项目更宽松的做法，使得该举措在洛杉矶取得了不小的成功。此后，这一适应性再利用趋势也开始向其他社区蔓延，为振兴各城市的历史核心区提供了重要的动力源，同时在萧条时期为建筑师和景观设计师提供了稳定的工作机会。
2023年1月，纽约市市长埃里克·亚当斯提出的一项新计划，为开发商将写字楼改建为住房和其他用途开辟了道路，借助此举，未来十年有望提供多达2万套新公寓。此项提案甚至在创造性思考如何将办公空间转变为儿童保育中心、学校、实验室，以及市民需要的其他用途。
2023年8月，《深圳市福田区政府物业资产管理办法》发布，将政府物业资产管理提上日程。近期，光明住建局也拉开了政府名下空置物业使用的序幕，罗湖区机关物业办也计划将除产业用房以外的其他空置物业进行公开招租。
事实上，我们的确应该提前思考并行动起来，如何对房地产投资潮后遗留下来的散落在各地的空置房产进行处置？城市更新包含功能改变这一改造模式，如果空置物业能够充分利用、改造制度建立并完善的前提下，这种改造模式极有可能成为未来10年城市更新及房地产行业新的主流模式。
02
积极盘活烂尾楼盘
2004年，深圳市政府曾对当时深圳遗留的问题楼盘进行集中清理,出台《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》，综合运用合作建房或者直接置换土地使用权的方式来盘活，并且制定了免除拖欠地价款利息、滞纳金、土地使用费及顺延土地使用期限起始时间等优惠政策对名单内52个楼盘进行盘活。截至2016年底，仅剩7个楼盘尚未盘活。而这些盘活的烂尾楼盘也给深圳的城市发展注入了不少活力。
东门大厦：曾经深圳“第一烂尾楼”，位于深圳最繁华的东门中路和湖贝路交界处，因产权不明晰，且涉及一系列的法律诉讼，一度烂尾近20年，成为深圳十大“著名烂尾楼”之首。2020年4月，罗湖区政府经过多次前期评估、调研、协调，统筹组织区政法委、区司法局、区住建和建设局、东门街道办、东门派出所、区信访局等单位，多方联动，提出了“项目安全整治建设与项目法律诉讼纠纷相分离”的处理原则。现项目经过综合整治，已成为区域地标性建筑。
金利华商业广场：位于罗湖区深南中路与宝安南路交汇处，深圳最繁华的地段之一，项目占地6800平米，总建筑面积83000平米，因开发商之间纠纷陷入烂尾。政府多年协调，最终在2011年，深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司及深圳市华能金地置业有限公司接手了金利华商业广场项目，打响品牌名ONE 39，成功盘活转型。
新世界大厦：1992年申请用地，1995年底封顶，但在1996年前后，因发展商之一华商公司破产，导致资金断裂被迫停建。由于产权不清晰，业主债权债务以及权益归属问题，各种矛盾纠纷不断，一直得不到解决。佳兆业2019年接手，重新翻新后定名为“佳兆业东门道”，自此迎来新生。
南城购物广场：摇身一变为南山欢乐颂，成为南山区烂尾楼盘活最成功案例。项目位于南山南头街与南新路交汇处，总建筑面积约为3.2万方，目前集购物、饮食、娱乐、休闲等多业态于一身，是如今南头片区人气最旺的城市综合体之一。
2019年初，深圳市规划和国土资源委员会（市规划和自然资源局前身）根据市政府会议再次梳理烂尾楼或烂尾地，发函各区政府，要求梳理有关处理烂尾楼或烂尾地的情况及盘活方案。4月，梳理形成《市规划和自然资源局关于提请审定我市部分建设停滞项目处理意见的请示》（深规划资源〔2019〕181号）上报市政府。
请示中梳理出47宗建设停滞项目，进行专题研讨后，出具了专项处理意见。其中，47宗项目中有24宗当年已正常推进；政策衔接问题而停滞的项目3宗(荔香坊二期改造项目、蔡屋围旧改C地块旧改历史遗留项目和滨海大厦项目)，需要针对性地价政策出台；经区政府协调、推动，在当年年中或年底前开(复)工的项目9宗；其余11宗项目因当年暂不具备条件完成盘活而搁置。但截至目前，在新地价政策出台后，因政策衔接而停滞的3宗项目也仅蔡屋围旧改C地块完成了盘活工作。与此同时，随着深圳城市更新的推进，深圳又出现了一批新的烂尾项目，迄今深圳还未完成盘活的知名烂尾楼如下：
为更好应对经济下行带来的压力，深圳或许应该更进一步思考，采取更加积极的行动，在城市未来发展中，让每一片废弃之地都能迎来新生机，成为城市新名片。
03
合理利用无主房屋
随着中国步入老龄化社会，一些老人去世或意外导致房屋权利人死亡后没有留下任何继承人或受遗赠人，其房产就会成为无主房产。这些房产长期空置某种程度上也造成社会资源的浪费，如果能够将这类房屋利用起来，也能部分减轻深圳住房供给的压力。
在大连市，曾出台《大连市弃管房产管理办法（试行）》，规定如果弃管房产代管期间仍无人认领或认领人无法提供房地产权属合法证明，可由市国土房屋局向人民法院申请无主房产认定，经判决认定为无主房产后，收归国有。
同时在深圳，对于无主房屋处置，罗湖区也曾有过试水。2019年，深圳市司法局启动司法认定程序，对罗湖区一处无主房产进行了处理，经法院审理后，该物业70%的产权被收归国有。
如果能够在机制上形成明确的梳理、申报、认定、处置程序，不仅解决了无主房屋的空置、管理问题，还有可能为政府节省更多的资源来支持其他公共项目。居住类型的房屋可以减轻政府居住用房的建设压力；其他类型房屋通过前文提到的适应性再利用，也能盘活闲置的土地、建筑资源，从而产生新的经济效益。
以上三大途径推进，不仅有可能解决了一些长期存在的历史遗留问题，还有可能为城市的可持续发展注入了新动力（300152）。同时，这些措施试行还能展示深圳在城市管理和资源利用方面的创新能力，为其他城市提供了先行示范经验。
满目山河空念远，不如怜取眼前楼。深圳，自建市40多年来，多次遭遇波折，忧患意识深入城市基因。回溯过往，深圳一贯善于在危机中育新机，于变局中开新局。尽管困难、挑战层出不穷，但深圳以“闯”与“创”的精神，披荆斩棘，一路前行。面对当前困局，唯有继续坚持敢为人先，坚持改革开放，释放新动能、新活力，方能加快构建房地产发展新模式，达成房地产市场平稳健康和高质量发展的初衷。
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深圳市安和城市更新投资运营有限公司，是深圳市政府响应房地产挑战而设立的纾困平台——深圳市安居建业投资运营有限公司附属子公司，设立初始主要为了承接向南村城市更新纾困项目。公司结合国企背景与市场化运作，在城市更新项目中展现卓越能力，已吸收深圳城市更新各头部企业的专家人才，组建了一支专业的城市更新团队。未来，安和城将专注于深圳市大片区城市更新改造、城市级片区统筹开发等重大项目的纾困盘活，承接更多旧改业务。
深圳市城市更新协会，为全国首家、深圳唯一5A级城市更新行业协会，下设规划设计、产业与科技创新、政策与法律、财税、金融、拆迁谈判、绿色建筑与海绵城市、咨询评估、历史文化与自然保护等多个专委会；更有行业研究中心、行业信息中心、行业调解中心，持续为会员企业提供政策法规内训、实操经验分享、对标企业参访、服务商甄选推介等系列增值服务。我们一直致力于将会员服务做深做细做实，欢迎企业向协会提出需求，协会将积极发挥资源链接优势，提供深度创新服务，与会员企业携手前行。
